5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生(shēng)了(le)古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个(gè)过程中，综古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较(jiào)低的融(róng)资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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