OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％一寸多少厘米公分 一寸是几个手指。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储(chǔ)备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备(bèi)租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内(nèi)完成去化一寸多少厘米公分 一寸是几个手指。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期和市场的信心。”

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