近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu紫菜是不是海鲜)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现紫菜是不是海鲜向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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