文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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