导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèn俄罗斯是资本主义还是社会主义g)多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们(men)需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái俄罗斯是资本主义还是社会主义)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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