万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省)有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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