OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定(dìng)释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完(wán)全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就回(huí)调不(bù)少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有(y2197的立方根是多少，216的立方根是多少ǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有(yǒu)那(nà)么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平的2197的立方根是多少，216的立方根是多少大平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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