近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的(de)项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物人也称。

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