OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前(qián)上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系价格(gé)出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系表示，目前(qián)随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还(hái)是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格(gé)出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意(yì)向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一些空(kōng)间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成去(qù)化。”相关负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续(xù)我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的(de)信心。”

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