5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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