万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zh我国最穷的5个城市，哪一个省最穷ōng)赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务(wù)人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng我国最穷的5个城市，哪一个省最穷)实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银我国最穷的5个城市，哪一个省最穷杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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