文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售制度。古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归(guī)实(shí)体经(jīng)济和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系(xì)统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国(guó)住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等(děng)一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常(cháng)运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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