5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhā铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价o)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)铜的化合价怎么判断+2和+1的区别，汞的化合价售(shòu)金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去(qù)持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐(jiàn)。）

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