5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大(dà)分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子出现分(fēn)化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 225是多大码的鞋子女，225是多大码的鞋子