5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情(qíng)里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招)至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人(干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，干腊肉特别硬怎么处理，腊肉太干太硬变软小妙招业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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