导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城镇辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向家庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭(t辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向íng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 辨别方向的办法有哪些大自然二年级 怎样在野外辨别方向