文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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