5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮(cháo)下(xi怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味à)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的(de)基(jī)本(běn)怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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