5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。十公分有多长 10厘米就是10公分吗

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业十公分有多长 10厘米就是10公分吗的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来(lái)后(hòu)日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)十公分有多长 10厘米就是10公分吗绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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