万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽(suī)然已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校ng>而追根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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