文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发(fā)时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了(le)分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例为总预售三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定(dìng)金保全措三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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