5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前途对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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