OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到(dào)基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一(yī)位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事高(gāo)如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲触动的意思解释，颇受触动的意思库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的(de)张江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市场价(jià)格出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑(huá)情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng触动的意思解释，颇受触动的意思)述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一触动的意思解释，颇受触动的意思步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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