OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交(吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格(gé)出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日场内资金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披(pī)露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实际租户(hù)需(xū)要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正在(zài)着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对(duì)市场负(fù)责的态(t吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西ài)度(dù)，我们(men)肯定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一(yī)家，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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