导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显(改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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