“现在的房地产(chǎn)很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的(de)系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家(jiā)洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转移(yí)。上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是(shì)估(gū)值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀(shā)到了(le)底部(bù)，再往下的空间已经不(bù)大了(le)。

　　三道(dào)红线等(děng)指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要(yào)参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前没有(yǒu)踩过(guò)红(hóng)线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一下今年房(fáng)地产的开发资(zī)金来源(yuán)，可以发现(xiàn)，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的(de)主(zhǔ)要资金来源来自(zì)新盘的(de)销售。但(dàn)今(jīn)年(nián)新房(fáng)的销(xiāo)售(shòu)情(qíng)况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下(xià)，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是(shì)那(nà)些有国企(qǐ)背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对(duì)比较困难，所以整个行(xíng)业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方面都非常明(míng)显。现在有(yǒu)国资背景(jǐng)的(de)房企在资(zī)本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但没(méi)有国资(zī)背景的民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势，更具体(tǐ)一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率）是(shì)不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不(bù)是行业内最高(gāo)的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的(de)；建(jiàn)安成本是否也是(shì)业内最低的(de)；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企(qǐ)并不多。即便是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年(nián)末(mò)，天房(fáng)发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西(xī)藏城(chéng)投、中(zhōng)交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展、京投发展、光明地(dì)产、云南城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠(zhū)江股份、城(chéng)投(tóu)控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中(zhōng)的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕(tì)其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指标称得上完全健康的仍是少数。而更(gèng)加(jiā)值得56是什么意思 56是什么尺码注意的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至(zhì)地方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又(yòu)进一步考验着国央(yāng)企的资(zī)金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为重要，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未来市(shì)场，以及(jí)过于激进的(de)扩(kuò)张拿地(dì)节奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借(jiè)贷比例(lì)都维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来了，其(qí)开始在(zài)一(yī)线(xiàn)城市(shì)进(jìn)行大举拿(ná)地(dì)，净负(fù)债率也(yě)由此前(qián)的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之(zhī)一。与此同(tóng)时(shí)，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实现了(le)快速的(de)开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会(huì)有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于它本身储备了(le)很(hěn)多(duō)弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半(bàn)在(zài)一线城(chéng)市，另外一半也主要集(jí)中在强二线和二线(xiàn)城市；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会(huì)时(shí)要出手，但(dàn)出手的(de)章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得那(nà)么好(hǎo)，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张速(sù)度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示(shì)，主要(yào)还是(shì)看(kàn)房企的净负(fù)债(zhài)率水平(píng)，在我看来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩(kuò)张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一(yī)标(biāo)准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的(de)净负债率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地(dì)产行业的(de)复(fù)苏速度并没有(yǒu)那(nà)么(me)快，所以要规避公司(sī)净负债(zhài)率提高到一(yī)个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂(mào)、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖(hú)集(jí)团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略(lüè)的同时(shí)，也较好地控制(zhì)了公司的扩(kuò)张速度与净负债(zhài)率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央企与民营房(fáng)企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确(què)实(shí)会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成(chéng)本(běn)更低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融(róng)，这样，国央企自然(rán)而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数民(mín)营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长城中国回报灵活配置混合(hé)型证券投资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该资产公(gōng)司的几(jǐ)只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走(zǒu)“下坡路(lù)”，但作(zuò)为(wèi)杭州本(běn)土房企(qǐ)的滨江集团(tuán)仍是(shì)表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩(jì)表(biǎo)现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储、股(gǔ)价表现(xiàn)等多维度都(dōu)表现了较(jiào)强(qiáng)的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能(néng)保(bǎo)持自身业(yè)绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的战(zhàn)略(lüè)布局关(guān)系(xì)密(mì)切。根据(jù)2022年年报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到(dào)近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的土(t56是什么意思 56是什么尺码ǔ)储(chǔ)补充同样较(jiào)为积极，根(gēn)据诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿(yì)元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨(bīn)江集团在杭(háng)州的较(jiào)突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨(bīn)江集团更是迎(yíng)来多(duō)家机构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发(fā)布公告(gào)表示，公(gōng)司于(yú)5月10日(rì)接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华(huá)养老等(děng)18家(jiā)机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开(kāi)发(fā)只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材(cái)料(liào)供应(yīng)商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主要(yào)包括(kuò)中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环(huán)节(jié)与(yǔ)上游材(cái)料端息息相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产(chǎn)业(yè)链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住(zhù)房(fáng)规模越来越大，随(suí)着时(shí)间的增加，内装更新的需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点(diǎn)，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增(zēng)长却(què)一直都很好(hǎo)。对于地产(chǎn)产(chǎn)业链，我们(men)相对(duì)看好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相关的行业，例如消费建材、家居装饰(shì)等。”万家基(jī)金人士表示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计(jì)，目(mù)前暂居前两位的都是来自家纺赛(sài)道的公司，它(tā)们分别(bié)是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特别是(shì)前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活类产品的研发、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季(jì)度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富(fù)安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司(sī)一(yī)季报的十大流通股股东来看(kàn)，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已(yǐ)成为基金重仓(cāng)股(gǔ)的天下(xià)，彼时(shí)包括(kuò)公募的(de)中欧(ōu)价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据了半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值派基金经(jīng)理(lǐ)曹名长在管的产(chǎn)品，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股票(piào)还有金地集团和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复(fù)苏进程缓慢(màn)等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现(xiàn)最好(hǎo)的是志邦家(jiā)居。同一时间(jiān)段，该股(gǔ)年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来(lái)看，无论(lùn)是(shì)营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了同(tóng)比双升。

　　从公司(sī)的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报(bào)中他管理的广发策(cè)略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东(dōng)中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道(dào)公(gōng)司(sī)金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业(yè)股也(yě)越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不过这类(lèi)标(biāo)的大多在香港上(shàng)市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是(shì)希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买(mǎi)的绿城服务(wù)为(wèi)例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经(jīng)过两(liǎng)三(sān)轮合同周(zhōu)期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价(jià)的(de)公司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固(gù)定人员成本(běn)的年(nián)度增长，不过(guò)服务(wù)没有特别好，客户没有那么(me)满意，能(néng)做到提价难(nán)度是非常大的。但是(shì)该(gāi)公司能(néng)在业内做(zuò)到到期(qī)之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的(de)定(dìng)位和比较好的服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 56是什么意思 56是什么尺码