5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过(guò)去两三年时(shí)间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三(sān)季度增长不(bù)确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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