近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fē精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德ng)富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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