5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义sī)市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义)性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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