导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大(dà)分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了(le)大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的(de)住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗