近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗多数普通(tōng)投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负乌克兰有中国人吗，在乌克兰的中国人安全吗责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中(zhōng)披(pī)露预测(cè)进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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