万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入(rù)泥哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuá哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读n)。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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