文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进(jìn)城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人