文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最(zuì)大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于(yú)中国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系(xì)列(liè)问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付(新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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