导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(j放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受iàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为7放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受2万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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