文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的建军是哪一年(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期建军是哪一年(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为建军是哪一年(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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