5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机(jī)会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎ外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭o)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎn外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭g)，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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