饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)政(zhèng)策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上(shàng)，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需(xū)在服(fú)务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可(kě)能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半(bàn)的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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