导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国(guó)家还(hái)有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为6迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名7㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人(rén)口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wà迪丽热巴男朋友，迪丽热巴全名n)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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