万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

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　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况却(què)持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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