万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而(戊申年是哪一年ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而戊申年是哪一年柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè戊申年是哪一年)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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