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一个鹅蛋的热量是多少一个鹅蛋等于几个鸡蛋民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。一个鹅蛋的热量是多少一个鹅蛋等于几个鸡蛋>

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(z一个鹅蛋的热量是多少一个鹅蛋等于几个鸡蛋hù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中(z一个鹅蛋的热量是多少一个鹅蛋等于几个鸡蛋hōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。