文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来(lái)全(quán)国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名(míng)律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、莫言的诺贝尔奖金是多少，莫言诺贝尔奖拿到多少钱25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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