近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音 type="#_x0000_t75">

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quá凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音n)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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