5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(ré四月的小说集，四月的小说好看吗n)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　四月的小说集，四月的小说好看吗　除(chú)去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值(zhí)相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关(guān)注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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