导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(r数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意én)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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