近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅)施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REIT黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅s主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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