万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确(què)了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住为目(mù)的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国(guó)安后没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和(hé)中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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