5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗)不(bù)愿具名的(de)上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(曹操的观沧海是什么体裁的诗，观沧海是什么体裁的诗古体诗duǎn)缺时代，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极(jí)为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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