饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费(fèi)的(de)问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产(c华大基因是国企吗hǎn)中介(jiè)服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际华大基因是国企吗(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠(qú)道(dào)，公(gōng)示服务项目、服(fú)务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院研究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各(gè)支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情况(kuàng)，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门(mén)提出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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